[EBS 나의 두번째 교과서] 경제 4강 - 부동산, 우리나라 집값의 비밀

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1. 부동산

 

금융기관 유동성 추이를 보면 다음과 같음. 

 

1988년 9월 111조 -> 1998년 9월 772조

통화량 약 7배 상승 / 집값은 약 40% 정도  상승

 

1991년 4월 209조 -> 1997년 5월 645조

통화량 약 3배 상승 / 집값은 하락하였음

 

돈의 양이 늘어나는 것과 아파트 가격은 장기적으로는 관계가 있으나

관계가 없을 때도 많음.

이것은 돈이 풀린 것보다 더 많은 요인이 부동산에 영향을 미치기 때문임. 

통화량, 공급량, 대체재 여부 등 다양한 원인으로 집값이 형성됨. 

 

2. 집값

 

집값을 안정시키기 위한 많은 아이디어가 있으나

효과가 있지는 않음. 

집값을 안정시킨 나라는 전 세계에 없음!!

전 세계에서 집값으로 인해 어려움을 겪고 있음

 

우리나라는 집 지을 땅이 부족함.

서울은 전 세계에서 인구가 단기간에 제일 빨리 늘어난 대도시임.

서울인구 1960년 300만 -> 1990년 1000만으로 늘어났음.

 

*도시화율

전체 인구 중에서 도시에 거주하는 인구 비율로 경제 발전 정도를 가늠할 수 있는 척도

한국의 도시화율은 아래와 같음. 급속도로 증가하였음. 

1960년대 27.7%

2013년 81.8%

2021년 90.7%

 

*우리나라가 수도권 인구를 감당한 비결은?

 

1) 토지구획정리사업법(1966년)

정비되지 않은 땅에 구획을 나누어 땅의 용도를 다시 설정하는 도시계획 사업

 

2) 택지개발촉진법(1980년)

주택 부족 현상을 개선하기 위하여 공공 부문이 주도적으로 택지개발에 참여하는 법

강제로 대단지 아파트 개발을 추진하였음.

아파트가 주택의 대세가 된 시기임.

 

대단지 아파트가 들어서고 편의성이 좋아짐.

집의 매매가 쉬워지고 환금성이 뛰어나다는 장점으로 인해 아파트 가격이 비싸게 형성되기 시작함.

이후 아파트가 투자의 대상 되었음.

 

3. 우리나라 아파트 시장의 특징

 

다른 나라는 부동산 개발회사가 주도하여 집을 짓게 됨.

거대한 땅을 사야 되니까 돈이 많아야 함.

우리나라는 부동산 개발회사가 없음.

원활한 아파트 공급을 위해 정부가  나서게 되었음. 

 

우리나라는 부동산 개발회사의 역할을 나눠서 하게 됨

 

1) 부동산 개발과 기획을 총괄하는 시행사

다른 나라의 부동산 개발회사와 기능은 비슷하나, 자금이 부족함. 

 

2) PF대출로 자금을 조달해 주는 금융권 

대출은 해주되, 아파트를 짓기로 한 건설회사가 보증을 서도록 함

 

3) 아파트 공사를 시행하는 건설회사

실질적으로 건설회사가 부동산의 대부분의 역할을 담당하게 됨

 

4) 투자자들의 자금을 보호하는 신탁회사

우리나라는 다른 나라와 다르게 대단지 아파트의 규모가 큼

철저한 보증이 필요하기 때문에 보증을 함께 서게 됨

 

다수의 이해 관계자가 복잡하게  얽혀 있음

경기에 크게 좌우되는 아파트 사업임

경기가 좋을 땐 아파트 공급량이 상승

경기가 나쁠 땐 아파트 공급량이 급감

 

경기 악화 -> 공급량 급감 -> 가격 상승

 

집 구조가 획일화되는 것은 경기가 좋을 때 사람들이 분양을 해야 이익이 나는데, 특이하게 지으면 아무도 안 들어오려고 하기 때문임. 이 시기를 놓치면 막대한 손해를 입기 때문에 익숙한 디자인의 아파트가 많은 것임. 

 

우리나라의 부동산은 열악한 조건을 극복해야 하는 상황 속에서 자연스럽게 생긴 결과로 볼 수 있음.

 

 

4. 집값의 안정화

 

정답은 없음. 그러나 

불경기에도 계속 집을 공급했던 일본의 사례에서 힌트를 얻을 수 있음.

일본의 집값이 30년 동안 지속적으로 하락하였으나 집을 계속 공급하였음. 

 

일본도 2차 세계대전 이후로 도시로 인구가 밀려왔음.

 집을 지어야 되는데, 지진으로 인해 시간을 많이 들여서 집을 짓기보다는 빠르게 짓는 게 더 중요했음. 

과거의 집은 내진 설계가 잘 되지 않았고, 내진 설계가 잘 된 새집을 선호하는 현상이 나타나 새집에 대한 수요가 증가했음. 따라서 공급은 증가하고 가격은 내려갈 수 있었음. 

불경기인데도 집을 짓고, 불경기인데도 집을 사는 것 때문에 집값이 안정화가 될 수 있었음. 

 

불경기에도 공급량이 유지된다면 가격이 안정화될 수 있을 것임.

정부가 하면 되나, 말처럼 쉽지 않음.

저렴하게 주택을 공급하고자 하는데 예산에는 제약이 있기 때문임. 

 

5. 정리

 

집값은 예측할 수 없음.

우리나라의 집값은 복잡한 요인들로 결정되며, 그 배경을 이해하는 것이 중요함.

독특한 점들이 존재하여 다른 나라에 비해 집값의 안정화가 까다로운 나라에 속함. 

 

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